La popularité croissante de la location courte durée, notamment grâce à des plateformes telles que Airbnb, a suscité un débat animé autour de cette pratique, que ce soit par nos politiques ou par les journalistes. Il n'y a qu'à voir la récente Une du magazine "MARIANNE"
Tout d'abord, il faudrait rendre justice à AIRBNB (je précise que je n'ai aucun intérêt chez eux si ce n'est qu'il représente 30% de mon activité), on devrait parler de "Location courte durée". AIRBNB n'est en effet qu'un prestataire, parmi tant d'autres, de la location courte durée ou location saisonnière. Il ne faut pas oublier les autres acteurs, notamment BOOKING qui est également très important, notamment chez les professionnels et investisseur, ceux-là même qui sont la cible de beaucoup de griefs.
AIRBNB a l'inconvénient d'avoir été le premier et en plus d'être américain (alors que son principal rival est européen!).
Quelles sont les critiques du Airbnb bashing:
1.1. Effet sur le marché immobilier:
L'une des critiques les plus courantes est que la location courte durée réduit l'offre de logements disponibles sur le marché, entraînant une hausse des prix des loyers pour les résidents locaux. Certains affirment également que des propriétaires préfèrent louer leurs biens à court terme plutôt que de les proposer sur le marché de la location à long terme.
1.2. Impact sur la communauté locale:
Certains résidents se plaignent du bruit, des comportements irrespectueux des touristes ou de l'altération de l'identité et du caractère authentique des quartiers résidentiels. L'arrivée de voyageurs fréquents peut perturber la vie quotidienne des habitants et créer une division entre les visiteurs et les communautés locales.
1.3. Concurrence déloyale pour l'industrie hôtelière :
Les hôtels traditionnels voient souvent la location courte durée comme une concurrence déloyale. Les plateformes de location offrent une alternative plus abordable et plus personnalisée aux voyageurs, ce qui peut nuire aux revenus des hôtels et créer une disparité économique entre les deux secteurs.
Les avantages de la location courte durée :
2.1. Opportunité économique pour les propriétaires:
La location courte durée offre aux propriétaires une opportunité de générer des revenus supplémentaires en mettant leur logement à disposition des voyageurs. Cela peut être particulièrement bénéfique pour les personnes disposant d'un logement vacant ou pour celles qui souhaitent rentabiliser une résidence secondaire.
2.2. Flexibilité et expérience personnalisée:
Les voyageurs optent souvent pour la location courte durée pour la flexibilité qu'elle offre. Ils peuvent choisir parmi une variété d'options d'hébergement, adaptées à leurs besoins spécifiques. De plus, la possibilité d'interagir avec les hôtes locaux peut offrir une expérience plus personnalisée et authentique.
2.3. Impact économique positif:
La location courte durée peut avoir un impact économique positif en stimulant le tourisme et en augmentant les dépenses des voyageurs dans les commerces locaux. Cela peut contribuer au développement de l'industrie touristique et créer des opportunités d'emploi dans la région.
Que faut-il en penser ?
Le "Airbnb bashing" est le reflet d'un débat complexe autour de la location courte durée.
On ne peut pas nier la tension sur les logements dans certaines régions.
Mais avant de prendre des solutions hâtives, en trouvant un bouc-émissaire tout désigné, il faudrait que nos politiques prennent du recul et se poser toutes les questions (et surtout les bonnes) :
1. Quel est le poids économique de la location courte durée ?
Sait-on quel est le nombre d'emplois générés par la location courte durée ? Si je prends que notre exemple, il s'agit de 2 emplois (les nôtres) et à partir de l'automne nous ferons travailler des prestataires de ménage.
Les investisseurs immobiliers font également travailler de nombreuses artisans, architectes intérieurs, ... Et que dire du nombre de conciergeries qui se sont installées ces dernières années ?
De plus, l'afflux généré par la location courte durée permet de redynamiser des centres villes qui se mourraient, mais aussi des villages et campagnes qui n'offraient jusque-là aucune solution d'hébergement. Les restaurants, bars et commerces voisins de nos appartements ne se plaignent pas de nos voyageurs, bien au contraire😉.
En résumé, la location courte durée génère des revenus directs et indirects qui contribuent au produit intérieur brut (PIB) d'une région. Les dépenses des voyageurs en hébergement, en restauration, en activités touristiques et en achats locaux stimulent l'économie locale.
2. La location courte "siphonne" le marché locatif ?
Il ne faut nier la tension qu'il peut y avoir sur le marché locatif.
Mais la location courte durée est-elle la seule responsable ? Evidemment NON.
D'un côté on estime à 4,5 millions les personnes sans logement ou mal logées, de l'autre à 3 millions le nombre de logements vacants !!!
C'est peut-être moins facile mais il serait judicieux de s'attaquer à ce problème. Et pour une fois, pas uniquement avec des solutions fiscales (impôts sur les logements vacants).
Certaines communes, dont ALBI, ont mis en place des dispositifs pour aider financièrement et accompagner des investisseurs à acquérir et rénover des immeubles, en échange d'une obligation d'appliquer des loyers modérés pendant une période définie.
Un autre point est bien évidemment l'accompagnement de la construction.
Plus d'un tiers des villes concernées ne respectent pas leur quota de logements sociaux !!!
De plus, la construction est actuellement freinée par les banques (octroi de prêts), la réticence des maires à octroyer des permis et l'accroissement des contraintes réglementaires et écologiques. Il y a peut-être quelque chose à faire 🤔
On accuse les investisseurs en location courte durée de générer une inflation importante des prix d'achat. C'est certainement en partie vrai. Mais il ne faut pas oublier que les "vrais" investisseurs vont négocier à la baisse et achètent souvent des logements insalubres pour les remettre sur le marché après de gros travaux car c'est plus rentable pour eux.
Enfin, de nombreux bailleurs en location longue durée ont un sentiment d'abandon quand ils ont des difficultés pour se faire payer, quand ils doivent expulser des locataires, quand ils récupèrent des logements totalement délabrés, ... et sont donc tentés de se tourner vers la location courte durée.
Des mairies mettent en places dans certains quartiers des permis à louer et le gouvernement a mis en place une interdiction de louer des logements classés énergétiquement "G ou "F". Cela semble en effet une bonne mesure, notamment d'un point de vue écologique. Mais nos politiques se sont-ils demandé si cela n'allait pas accroître la tension sur le marché locatif. Combien de logements vont restés vacants ou basculer en location courte durée faute de pouvoir faire les travaux ? N'eut-il pas fallu prévoir plutôt un accompagnement des propriétaires pour s'assurer que ces appartements resteraient sur le marché ? Certes, moins facile à faire 😞.
3. La location courte concurrence déloyalement l'hôtellerie ?
Je ne suis pas certain que l'on puisse opposer totalement ces 2 secteurs.
Il serait faux de penser que les voyageurs qui logent dans des "locations airbnb" se seraient tourner vers les hôtels, faute d'offres de logements.
La location courte durée a permis de développer et démocratiser les vacances et surtout les courts séjours en permettant aux gens de partir plus facilement en week-end ou quelques jours.
Pensez-vous que toutes les familles que nous accueillons pourraient s'offrir un séjour en pension complète dans les hôtels de la ville ?
Et notamment dans ces périodes de tensions sur le pouvoir d'achat, les études montrent que les gens rognent sur la plupart des dépenses en dehors des loisirs et vacances. Ils ont besoin de s'évader et la location courte durée leur permet de le faire notamment en réduisant leurs frais de restauration.
L'image de l'investisseur en courte durée est tellement écornée que si vous dites que vous achetez un immeuble pour le "transformer en airbnb", vous ferez face à de nombreuses critiques, alors que si vois annoncez que vous achetez l'immeuble pour le transformer en hôtel, tout le monde applaudit 😁.
Pour faire à ce "fléau", certains politiques font des propositions (et comme souvent "à côté de la plaque") :
Suppression de l'avantage fiscal des logements classés (abattement de 71 %) : pourquoi pas mais il faut savoir que cela ne concerne que les propriétaires en micro-bic et non pas les professionnels et investisseurs qui sont eux au réel et que moins de 15% des logements en courte durée sont classés. Cela va donc désavantager les "petits" propriétaires, l'impact négligeable et je ne suis pas convaincu des résultats sur le marché locatif. Par contre sur le pouvoir d'achat de ces propriétaires 😞
Rendre l'inscription en mairie obligatoire : c'est évident qu'il faut le faire (et je pensais que c'était déjà le cas 😉). Mais je ne vois pas ce que cela va changer en dehors de lutter contre la fraude fiscale (et c'est déjà bien).
Réduire à 90 voire 60 jours l'autorisation de louer sa résidence principale et même de l'appliquer aux résidences secondaires. En quoi, laisser des logements vides (en absence des propriétaires) va avoir de l'impact sur le marché locatif ? Il est par contre sûr que cela ne va pas dynamiser les régions concernées qui profitent aujourd'hui de cet afflux de touristes.